Skryté rozvojové plochy v území

V lokalitě Dlabačov není navržena žádná rozvojová plocha, ale modře naznačená výšková regulace stanoví pro volnou plochu pod hotelem Dlabačov možnost dostavby. Není zcela srozumitelné jak je toto míněno, protože regulativ předepisuje aby byla rozvíjena bloková struktura, která ale předpokládá návaznost bloků s jasnou uliční čarou. To zde ale vůbec není a proto bych doporučil aby byla představa jasněji vymezena šrafou, která vymezuje hranici rozvojové plochy.

Rozvoj se plánuje, ale mimo rozvojové plochy

Na lokalitě nejsou definované rozvojové plochy, ale lokalita vymezuje zastavitlené plochy s výškovou regulací. Dokonce navrhuje nové výšky pro novou zástavbu. Na lokalitě jsou tedy skryté ozvojové plochy.

Vymezení nestavebních bloků definuje veřejný prostor

Regulativy zastavitelného území jsou velice obecné. To co je veřejným zájmem a důležité pro správnou funkci území a musí být jasně vymezeno, aby především státní správa měla funkční nástroj podle kterého bude schopna dodržování pravidel vymoci. Pokud to uspořádání prostorů umožňuje bylo by dobré vymezovat nezastavitelné osy, koridory a průhledy, které jednotlivé zelené plochy mezi sebou propojí jako bezpečný prostor, do kterého je možné umísťovat komunikace pro chodce a cyklisty.
Doporučuji proto vymezit nestavební blok ne pouze jako náměstí, ale šířeji tak, aby došlo k vymezení nezastavitelného území směrem k Malovance a přes ní k zelenému pásu podél Patočkovi ul. a na druhou stranu Vymezením šířky ulice Myslbekovi směrem k Mariánským hradbám i na Pohořelec.

Vymezit pruh pro pěší komunikaci spojující ulice Za Pohořelcem a Jílkova.
Trojúhelníková plocha mezi ulicemi Parléřova, Za Hládkovem a křižovatkou Malovanka by měla být vyznačena jako zeleň. Stejně tak plocha u ulice Keplerova před GJK.

Vymezení stavebních a nestavebních ploch – změna zeleně na stavební plochy

V lokalitě se vymezuje jen jeden malý nestavební blok zeleně. Pro zdravé městské prostředí je nutné zelené plochy pečlivěji vymezit. Struktura zeleně by měla být využitelná pro bezpečnou bezmotorovou dopravu a rekreační pohyb. Znázorněno graficky včetně propojení zejména pro bezmotorovou dopravu. Pokud má být lokalita jako celek stabilizovaná je nutné nezastavěné plochy stavebních bloků (bílá plocha) označit jako rozvojové, nebo transformační a pro ně určit míru využití a jejich základní funkci. - Znázorněno graficky Pak lze pro ostatní již zastavěné plochy definovat přesněji co jak má vypadat opravdu stabilizované území v obecné textové části.

Výšková regulace je nepřesná a v rastru 100x100m obtížně použitelná

Navržený rastr 100x100m výškového uspořádání je obtížně použitelný až nebezpečný. Pokud odhlédnu od toho, že většina domů je umístěna ve svahu a vždy je nějaké nadzemní podlaží možné posoudit už jako podzemní a dům tím dále narůstá o 1 podlaží. Je nepřijatelné aby například pro domy v ul. Za Pohořelcem byla výšková regulace zvednuta mezi hlavními římsami ze 4 podlaží na 6 podlaží. Pokud je území stabilizované nemělo by docházet k masivnímu navyšování, protože navýšení vždy omezí oblohovou složku okolních bytů a je nutné individuálně vážit kde je toto přípustné. Domy při Bělohorské a Myslbekově ul. Mají 3-6 podlaží což znamená 4-7 a na nárožích částečně ještě 2 další patra. V lokalitě Dlabačova žádné zvyšování hotových bytových bloků a domů nepovažuji za vhodné. Pokud regulativy počítají s navýšením musí se to definovat i v rozvojovém potenciálu, protože tím dojde i ke zvýšení nároků na infrastrukturu města a územní a plán s tím musí počítat.

Výšková regulace je nepřesná a v rastru nepoužitelná

Návrh výškové regulace je šokujícím způsobem nepřesný. Pokud v polovině obytného bloku umožňuje dostavbu běžně 2 podlaží dochází vlastně k transformaci území. Pokud nemá být výškový údaj jen orientační je nutné podlažnost stanovovat idividuálně dům od domu s tím, že pro stabilizované území by se ani patra přidávat neměla a tedy je i výšková regulace zbytečná. Regulace výšky je vhodná pro rozvojové a transformační plochy. (Funkční a prostorová regulace – míra využití)